Emlak Arama

Detaylı Emlak Arama

Fiyat arası
Dış Özellikler
Emlak Tipi
Durumu
Şehir
İlçe
Semt
Oda Sayısı
Ev ozellilkleri
Metin Araması
Sadece Resimli
Sanal Turlu
 
Tm emlaklar
Emlak ara
Faydali bilgiler

Önsöz

Gayrimenkul ya zenginliğin nedenidir ya da sonucudur. Genel olarak gayrimenkula bakış açımız, güvenli bir yatırım aracı olduğu noktasında sabitlenir. Dünya’da, gelire göre gayrimenkulun en pahalı olduğu ülkeler arasında Türkiye ilk sırada olmasa bile listenin bayağı ön sıralarındadır.

Dünyada her Rus içi kürklü bir deri paltosunun, her Türk ise başını sokabileceği bir evinin olmasını istermiş. Türkiye’de insanların konut sahipliği oranı %60’tır. Buradan hareketle Türkiye’de her 100 kişiden 40’ının kiracı olduğu sonucuna varabiliriz. Konut sahipliği oranının Türkiye’den az olduğu ülkeler aşağıda belirtilmiştir;

  • Almanya’da %44
  • Hollanda’da %53
  • Fransa’da %56’dır.

Ev sahibi olma oranının Türkiye’den yüksek olduğu ülkeler aşağıda belirtilmiştir;

  • İspanya’da %83
  • Yunanistan’da %83
  • Portekiz’de %80
  • ABD’de %80
  • İtalya’da %80
  • İngiltere ve Avustralya’da %70
  • Kanada’da %65
  • Japonya’da %62’dir

Bu ülkelerde ev sahibi olmak kolaydır. Ev satın almak isteyenlere bankalar düşük faizle çok uzun vadeli kredi vermektedirler.

GİRİŞ

Gayrimenkul, faiz ve dövizle ters orantılı, borsayla paralel bir şekilde hareket eder. Faiz oranları yükseliyorsa, bono ve tahvillerin kazanç oranları artıyorsa, bilin ki gayrimenkul fiyatları düşüyordur. Tersi durumlarda ise yani bonolar ve tahvillerin kazancı azalıyorsa, gayrimenkul fiyatları ya yükseliyordur ya da yükseliş hazırlığındadır.

Gayrimenkul alırken neye dikkat etmek gerekir ? Eğer yatırım için alıyorsanız, öncelikle uzun yıllar ortalamasına bakıldığı zaman prim yapmış olan bölgelerden gayrimenkul almak karlı değildir. Bu noktalarda fiyatın ucuz bölgelere yönelmek gerekmektedir.

Kişi başına düşen gelirle gayrimenkul fiyatları arasında da doğru orantı vardır. Kişi başına gelirin yüksek olduğu ülke veya kentlerde gayrimenkul fiyatları doğal olarak yüksek olur. Tam tersi durumda kişi başına gelir her yıl geriliyorsa, gayrimenkul fiyatları da gerileme eğilimindedir.

BİRİNCİ BÖLÜM

Emlak Fiyatları Neden Yükselir ?

Gayrimenkul fiyatlarını yükselten birden fazla etken vardır. Bu etmenler aşağıda belirtilmektedir;

  • Nüfus
  • Gelir artışı

Bu etkenler talebi artırıyorken, ihtiyaçları karşılayacak konut ve dükkanlar inşa edilmiyor ve yeni bölgeler imara açılmıyorsa, gayrimenkul sektöründe fiyatların yönü yukarı doğrudur.

Bir kentte gayrimenkul fiyatlarının yükselmesi tamamıyla o yerleşim birimlerindeki nüfus artışıyla doğru orantılıdır. Bir kent nüfus alıyorsa, bu gayrimenkula olan talebi artırır. Talep arttığı için de gayrimenkul fiyatları yükselir. Çünkü gayrimenkul arzı zor ve uzun bir süreçtir.

2000’dekinüfus sayımlarında Türkiye’nin nüfusu 67 milyon 803 bin’di. 5 yıl içinde 70 Milyon’u geçtiğimiz tahmin edilmekte. Türkiye nüfusunun 2050 yılında 97 Milyon’u aşacağı düşünülmektedir. Yani Türkiye’de gayrimenkul alan herkes uzun dönemde karlı çıkacak.

Hem Türkiye’de hem de dünya’da kentleşme oranının artış eğiliminde olduğu metropollerde gayrimenkul sahibi olanlar gelecekte daha da karlı çıkacak.

Nüfus büyüklüğü en az olan ilk üç il; Tunceli, Kilis ve Bayburt’tur. Bu bölgelerde gayrimenkul yatırımı yapmak çok büyük kazanç sağlamaz.

Nüfusu azalan iller; Artvin, Çorum, Edirne, Kars, Kastamonu, Kırşehir, Sinop, Sivas, Tunceli, Zonguldak, Bayburt, Bartın, Ardahan, Karabük ve Kilis. Bu illerden gayrimenkul alanlar uzun vadede çok kazançlı çıkmazlar.

Nüfus artışı en hızlı olan üç il; İstanbul, Şanlıurfa ve Antalya’dır. Bu kentlerde gayrimenkul alanlar ise karlı durumdadırlar.

Nüfusun hızlı arttığı, kentleşme oranının yüksek olduğu şehirlerde arsalar konutlardan daha yüksek getiri sağlar. Konut fiyatları da yükselir. Ama bu yükseliş arsadaki kadar olmaz. Nüfus alan il ve ilçelerde mağaza olabilecek nitelikte dükkan ve işyeri sahibi olmak da büyük kazançlar getirebilir. Hatta, işlek bir caddede, köşebaşında, geniş çaplı dükkan satın aldığınızda, hayatınızın ilerleyen yıllarında sizi lotodan veya milli piyangodan para çıkmış kadar zengin edebilir.

Arsa arzı, bir bölgenin imara açılması demektir. Binaların inşa edilmesi için belediyelerin gerekli çalışmaları yaptığı anlamına gelir. Belediyelerin ihtiyaç duyulan genişlikte arsaları imara açmaları 1-2 yıl sürer. Oluşan talep, emlak fiyatlarını yükseltir.

İKİNCİ BÖLÜM

Dolar Milyarderleri Gayrimenkul Hakkında Ne Düşünüyor ?

Hisse senedi, dolar, repo, hazine bonosu ve tahvil yatırımları kısa sürede nakde çevrilebildiği için kar ya da zarar ettiğinizi kısa sürede görebilirsiniz. Oysa gayrimenkulda bu durum böyle değildir.

Peter Lynch, John Rotchild ile birlikte yazdığı “Kazanmayı Öğren” adlı kitabının “Ev Almak” bölümünde şu tavsiyeyi veriyor; Ev almanın diğer yatırım türlerine göre iki büyük avantajı vardır.

  • Evi borç parayla alırsınız
  • Fiyatının yükselmesini beklerken içinde oturabilirsiniz.

Genel olarak evin değeri, enflasyon oranında artar. Üstelik evin parasını peşin ödemezsiniz. Evin bedelinin %20’sini ödersiniz. Kalan %80’i için bankaya borçlanırsınız . Bankaya borçlandığınız kısım için faiz ödersiniz. Bu durum anlaşmanıza göre 15 yıl kadar sürebilir. Bu süre zarfında evde oturabilirsiniz ve borsanın çöküp hisse senetlerinin değer kaybetmesi gibi ev piyasasının çökmesinden korkmazsınız. Siz içinde yaşadıkça evin değeri artar ve bu artış için vergi ödemezsiniz. Üstelik evi satarken herkesin bir kere yararlanabileceği vergi muafiyetinden de yararlanabilirsiniz.

Değeri yılda %3 oranında artan bir ev aldıysanız, eğer 15 yıl borçlandıysanız, bu sürenin sonunda 100.000$’a aldığınız eviniz, yıllık %3 oranındaki enflasyon artışı sonucunda 155.797$ eder ve bu para sizin cebinizden nakit olarak çıkmamıştır.

Ev satın alırken şu sırayı izleyin; önce küçük bir ev satın alın, sonra bunu satıp orta büyüklükte bir ev alın. Derken aslında size fazla, büyük gelecek bir ev satın alın. Çocuklarınız evlenip evden ayrıldıktan sonra ise büyük evi satarak daha küçük bir ev satın alabilirsiniz. Bu arada azımsanmayacak bir para kazanmış olacaksınız.

Türkiye’de Zenginler Gayrimenkul Yatırımları Hakkında Ne Düşünüyor ?

2001 krizine kadar işadamları, gayrimenkulu bir sigorta olarak görüyorlardı. Gayrimenkulun en iyi kara gün dostu olduğuna inanıyorlardı.

Türkiye’de 2001 krizinden sonra ise işadamları gayrimenkul konusunda daha temkinli davranmaya başladılar. Krizden sonra piyasalar düzelmeye başladığında, ihtiyaç olmayan gayrimenkullara iyi alıcı bulduklarında bunları elden çıkardılar.

Doğru zamanda doğru yerde alınmayan gayrimenkulun bir sigorta değil de “yüksek gerilim hattı” olduğu kanaatine vardılar. Oysa 2001 yılından önce öyle miydi ? Pendik, Tuzla, Silivri, Çatalca ve Büyükçekmece’de bulduğu her araziyi almaya çalışan işadamları vardı. Şimdi ise aynı işadamları, ihtiyaçları olmayan araziyi almamaktadırlar. Neden? Çünkü her gayrimenkul yatırımı yüksek gelir getirmeyebilir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Nereden Çıktı Bu Konut Merakı ?

Nüfusun bu kadar hızlı ve sert yükseldiği kentlerde arsa fiyatlarının yükselmesi kaçınılmazdır. Başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerdeki en büyük sorun arsa payıdır.

Konutta Marka Dönemi: 1999 depreminin ardından konut anlayışı değişti. 1999 ile 2002 yılları arasını Türkiye’de inşaat sektöründe yaprak kıpırdamayan dönem olarak değerlendirirsek, 2002 ve sonrasında yeni bir dönem geliştiğini söyleyebiliriz. Sektörde marka olmayı başarmış şirketlerin inşa edeceği konutlar daha proje aşamasında satılıyor. Marka olmayı başarmış site ve uydukentlerde konutların ikinci el piyasası da hareketli oluyor. Bu tür konutlar daha kısa sürede satılıyor. Markalı konutların en büyük dezavantajı, maliyetine göre yüksek fiyattan satılmasıdır.

Markalı konutlarda asgari bulunan özellikler aşağıda sıralanmaktadır;

  • Açık-kapalı yüzme havuzları
  • Çocuk oyun alanları
  • Yeşil ve ağaçlıklı alan
  • Spor tesisleri
  • Güvenlik
  • Otopark

Markalı konutların tercih edilme nedenleri aşağıda sıralanmaktadır;

  • İnşaatın gerek kaba, gerek ince işlerinde hem iyi malzeme kullanılıyor hem de iyi bir işçilikle yapılıyor
  • Depreme karşı güvenlikli olması ise bir diğer avantajıdır
  • Yeni bir yaşam tarzı sunuyor
  • İkinci el piyasası yaygındır yani satmak istediğinizde daha kolay müşteri bulunuyor
  • Kiralanması kolaydır

Markalı konut alırken dikkat edilmesi gereken noktalar aşağıda belirtilmektedir;

  • Lokasyon önemlidir. Ulaşımı kolay olmayan konutların prim potansiyeli yüksek olmaz. Mimaroba ve Sinanoba yapıldığı döneme göre çok başarılı birer proje iken kötü lokasyonu nedeniyle uzun yıllar boyunca satın alanlara zarar ettirdi.
  • Fiyatı karşılaştırın. Alacağınız konutta size hangi olanakların sunulduğunu tam olarak belirleyin. Bu olanakları aynı bölgedeki başka projelerle karşılaştırın. O projelere göre ucuz mu, pahalı mı olduğunu tespit edin. Eğer fiyatlar bölgedeki diğer markalı projelerin ortalamasına yakınsa konut almaya sıcak bakın
  • Firmayı araştırın. Konut alacağınız firmanın geçmişini iyi araştırın. Daha önce yaptığı projeleri öğrenin.
  • İhtiyacınıza göre alın. Markalı bir projede satın alacağınız konutta, size tanınan olanakların tamamından faydalanacağınız şekilde konutlar alın. İmkanlarından faydalanmadığınızda aidatlarla başkalarının faydalandığı donatıları finanse edersiniz.
  • Makete kanmayın. Projeyi satın alırken sadece makete bakmayın. Maketler bazen insanı yanıltabilir. Bunun için proje kapsamındaki tüm donatıların kaçar metre olduğunu ve bunların sözleşmede yer alıp almadığını öğrenin.

2005’te Türkiye’de Emlak Piyasasının Durumu

İstanbul’da Halkalı Toplu Konutlar, Mimaroba-Sinanoba, Başakşehir ve Ataşehir, Ankara’da Bilkent, İzmir’de Mavişehir en çok artış yaşanan bölgeler.

Mortgage sistemi teknik ve hukuki altyapısı tamamlansa bile kısa vadede ülkemizde geçerli olabilecek bir sistem değildir. Mortgage sisteminin Türkiye’de tam anlamıyla uygulanması 5 yıllık bir süreç içerisinde ve ekonomide tüm göstergelerin olumluya gidişinin sürmesiyle gerçekleşebilir. Mortgage sisteminde kredi işleyişindeki en önemli şart ise kredilendirilecek gayrimenkulun mutlaka kal mülkiyeti veya kar irtifakına göre tapulandırılmış olması gerekiyor. Mortgage sistemi uygulanmaya başladığında gayrimenkul fiyatlarında belirgin bir yükselişin olacağı doğrudur. Kişiler gayrimenkul alırken artık daha çok sorgulayıcı oldular.

Mortgage Çok Şeyi Değiştirecek

Mortage sisteminde, bir tarafta konut üreten inşaat şirketi, diğer tarafta bunun finansmanını sağlayan bir finansman şirketi, başka bir taraftaysa satılan kredileri ikincil piyasalarda pazarlayarak yeni kredi kaynakları bulan şirketler var. Mortgage tüm bunların çalışmaya başlamasıyla işleyen bir sistemdir.

Mortgage sisteminin uygulanabilmesi için enflasyonun tek haneli rakamlara inmesi ve bunun kalıcı olması şarttır çünkü kredi faiz oranlarının yüksek olduğu bir ortamda mortgage’in uygulanması neredeyse hiçbir cazibe getirmiyor. 100 000 YTL’ye, 40 yıllık vade, %1,25 faiz uygulanmaktadır. Toplamda aylık 631 YTL ödeniyor. Oysa faiz oranı %0,50 olduğunda 274 YTL ödenmektedir.

Dünyadaki yaygın uygulamalarına bakıldığında her ne kadar 40 yıla kadar kredi kullandırılıyorsa da, tüketiciler genellikle 5-7 yıl arasında kredi almaktalar. Tüketicilerin ilerleyen yıllarda statüsü ve gelirleri artıyor. Bununla beraber konutlarının fiyatları da artıyor. Aldıkları evi satıp, baha büyük ve daha prestijli bir daire almaktalar.

Uzmanlara göre mortgage sisteminin başarılı olabilmesi için devletin bu işin içinde olması gerekiyor. Hükümetin ve belediyelerin üstlenmesi gereken görevler;

  • Arsa üretimini hızlandırması
  • İnşaat sektörüne teşvik verilmesi şeklinde sıralanabilir

Mortgage sistemine geçilmesi, beraberinde, konutların fiyatında aşırı yükselişe neden olacaktır. Bunun önlenmesinin yolu da konut arzına hız vermekten geçiyor. Mortgage’nin kısa vadede konut fiyatlarını yükseltmesi beklense de uzun vade de düşürmesi bekleniyor.

Sistemin uygulanabilmesi için sektöre insan kaynağı transferi gerekiyor. İhtiyaç duyulan SPK lisanslı eksper sayısı 2500. Bugün Türkiye’deki SPK lisanslı eksper sayısı ise 200’den daha az. Ayrıca başta mortgage brokerliği olmak üzere bir dizi yeni meslek de ortaya çıkacak.

Türkiye’de mortgage sisteminin uygulanabilmesi ve devam edebilmesi için mülkiyet garantisi kavramına önem verilmelidir.

Mortgage ile birlikte bir çok alt sektör hareketlenecek. İnşaat, sigorta ve gayrimenkul değerleme sektörleri daha aktif hale gelecek. Mortgage sisteminin uygulanabilmesi için ekonomik istikrar ön koşuldur. Ayrıca inşaat halindeki ve proje aşamasındaki konutlara da mortgage sistemi dahilinde kredi verilmesi gerekiyor. Şu an tasarıda bu madde eksik. Talebi karşılayacak boyutta yeni projelerin yapımına başlanmazsa sistem yürürlüğe girdiğinde sorunlar olabilir. Artacak bir talep var. Bu, konut arzı ile karşılanmazsa fiyatlar tetiklenir.

Mortgage ie birlikte işyeri, ofis ve endüstriyel emlak için kredi kullandırılmayacak. Mortgage’de ödemeyi yapamayan, aksatan konut sahiplerinin konutu 2 ay gibi kısa sürede alınabilecek. İnşaat aşamasındaki konutlara kredi verilmesi düşünülmüyor. Türkiye’deki sistemde mortgage ile ev sahibi olmak isteyenlerden ne kadarının peşin isteneceği henüz net değil. Mortgage’in en olumlu taraflarından birisi, ekonomideki otokontrol mekanizmasını geliştirmesi olacaktır. Kaçak yapılaşma azalacak. İmarlı ve ruhsatlı yapı anlayışı gelişecek. Kaliteli konutlar üretilecek.

Hukuki altyapının düzenlenmesi, tapu sicili, bankalar ve ikincil kuruluşlardan oluşan teknik altyapının düzenlenmesi ve sağlamlaştırılması, lider bir kuruluşun sistemi canlı tutarak ivme kazandırması gerekiyor. Türkiye’de ipotek ve tapu sigortasının altyapısının eksik olduğu görülüyor. Hayat ve deprem sigortası etkinleştirilmeli. Kredi standardizasyonu ve gayrimenkul değerlemesi de sistemin işlerliği açısından önem taşımaktadır.

ABD ve AB’de peşinat tutarı %10 ile %30 arasında değişmektedir. Mortgage’nin püf noktası, kredi oranlarının düşük olmasıdır. Bu sistemde karlı çıkmak istiyorsanız, değişken faiz oranlı kredi kullanmayın yani sabit faiz oranlı kredi kullanın.

100.000 YTL Kredinin Geri Ödenme Oranları

Aylık Faiz Oranı

Vade Süresi

Aylık Ödeme

Toplam Ödeme

0,50

240

733

176.122

0,50

360

618

222.830

0,50

480

571

274.208

0,75

240

928

222.928

0,75

360

837

301.395

0,75

480

806

386.963

1

240

1.143

274.367

1

360

1.075

387.008

1

480

1.057

507.372

1,25

240

1.372

329.408

1,25

360

1.324

476.862

1,25

480

1.315

631.207